上海徐匯區(qū)土地增值稅核定征收的條件
稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))規(guī)定:四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。
什么是土地增值稅
以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓增值的時(shí)候才征收，房地產(chǎn)出租、資產(chǎn)評(píng)估增值、代建房行為等你不涉及轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅；土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為60%。
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上海徐匯區(qū)土地增值率怎么核定征收
上海徐匯區(qū)土地增值率實(shí)行核定征收方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的單位平均造價(jià)等指標(biāo)測(cè)算其增值率,確定核定征收率,報(bào)省轄市稅務(wù)局備案。同一期清算項(xiàng)目中包含的普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)分別測(cè)算增值率,并分別確定核定征收率。同一幢樓內(nèi)的普通住宅、非普通住宅和商業(yè)用房,可合并測(cè)算增值率,確定核定征收率。這里需要稅局的自由裁量權(quán)了(一般也就是2%~10%)。那么我們要做的是提供充分的證據(jù)以及資料，讓稅局認(rèn)為你的增值額不會(huì)太高，如果核定增值率過(guò)高，匯算清繳會(huì)產(chǎn)生退稅，對(duì)雙方都不好。核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅：500000x1%=5000元。
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